（2004年12月31日）

【提要】申請人××房地產開發有限公司與被申請人××科技集團股份有限公司、被申請人××科技私人有限公司、被申請人××投資有限公司于1996年 11月15日共同簽署《××置業有限公司合同書》，約定四方共同設立合營公司，申請人負責協助辦理相關審批手續，在項目竣工后分配500平方米公寓，不參加其他利潤分配，也不承擔合營公司的虧損。申請人要求被申請人根據合同約定向其分配500平方米公寓，被申請人則認為項目尚未竣工、分配條件尚不成就。仲裁庭認為，根據合同約定和相關法律規定，申請人可以分配  500平方米公寓，但分配條件是項目整體竣工，因此，被申請人應在項目整體竣工后向申請人分配。

【關鍵詞】  竣工驗收 合同解釋

    中國國際經濟貿易仲裁委員會（下稱仲裁委員會）根據申請人××房地產開發有限公司與被申請人××科技集團股份有限公司（下稱被申請人一）、被申請人××科技私人有限公司（下稱被申請人二）、被申請人××投資有限公司（下稱被申請人三，三被申請人合稱被申請人）于1996年11月15日簽訂的《××置業有限公司合  同書》中的仲裁條款以及申請人于2004年6月9日提交的書面仲裁申請，受理了上述合同項下的房產合資爭議案。   
    仲裁委員會根據《仲裁規則》規定成立以××為首席仲裁員，××和××為仲裁員的仲裁庭，審理本案。 
    仲裁庭于2004年9月6日在北京開庭審理本案。申請人與被申請人均委派仲裁代理人參加了庭審。庭審中，雙方均就本案事實和法律問題作了口頭陳述和辯論，就所提交的所有證據材料進行了質證，回答了仲裁庭的庭審調查提問，并進行了最終陳述。   
    庭審后，雙方提交了最后陳述，仲裁委員會進行了轉交。   
    仲裁庭于2004年12月31日作出本裁決書。   
    現將本案案情、仲裁庭意見以及裁決內容分述如下:   

一、案  情

    1996年11月15日，申請人與三被申請人簽署《××置業有限公司合同書》。四方在合同中約定合作成立××置業發展有限公司（下稱合營公司）。合同約定:合營公司的經營范圍是開發建設“××廣場”;合作條件為申請人負責申辦和成立合營公司、以合營公司名義向政府有關部門申請并獲得有關的一切批準文件和證書并在項目開工后按政府有關規定辦好商品房外銷預售許可證，被申請人一負責提供開發建設用地，被申請人二和被申請人三負責提供注冊資金并進行項目融資; 合營公司的利潤分配及風險承擔為:（1）項目建成后，其中部分物業的產權分配:被申請人一:辦公用房，1600平方  米;申請人:公寓住宅，500平方米;被申請人二:辦公用房，1500平方米;公寓住宅1000平方米;被申請人三:辦公用房，1500平方米。（2）項目建成后，除第1項約定之物業外，合營公司以物業租售、轉讓等方式為合營公司創造的收入，在扣除合營公司所有成本和費用以及向中國政府繳納企業所有稅務后，剩余的凈利潤分配比例為:被  申請人一:分得利潤25%;被申請人二:分得利潤30.6%;被申請人  三:分得利潤44.4%。（3）如果合營公司有虧損，被申請人一、被申請人二及被申請人三按以上凈利潤分配各自分擔其在合營公司注冊資本范圍內的虧損及風險。   
    合同及合營公司章程簽訂后，1996年12月9日申請人和三被申請人又召開了第一次全體股東會議，經過討論一致決定修改合同及章程。
    修改后的合同第21條約定“乙方（即申請人）責任（1）負責辦理成立合營公司，向政府有關部門進行申報，取得批準;（2）負責在合營公司開發的項目開工后按照有關規定取得有關項目的《商品房外銷預售許可證》;（3）協助合營公司向政府有關部門申請并獲得與該  地塊及合營公司所經營的項目有關的批準文件和證書”。   
    申請人稱其根據上述約定協助合營公司取得相關批準文件和證書，但在該房地產開發項目建成以后，被申請人始終以該項目沒有竣工為借口，不履行合同約定的義務。不向申請人給付500平方米的公寓住宅。申請人遂依據合同中的仲裁條款，向仲裁委員會提起仲裁申請。   
    申請人的仲裁請求如下:   
    ①請求裁決被申請人給付申請人公寓住宅500平方米;   
    ②請求裁決被申請人承擔本案仲裁費用和代理費。   
    被申請人答辯稱，根據目前合營公司的經營以及項目的現狀，物業還不具備分配的條件，具體理由如下:   
    1.項目尚未竣工   
    項目雖然取得《商品房外銷預售許可證》，但是公安局消防局對建設工程消防驗收的結論為不合格，該驗收意見的日期為2004年6月11日。鑒于消防驗收不合格，上面提到的消防驗收之后的程序都是無法進行的，因此項目工程尚未竣工是十分明確的事實。  
根據合同第31條第1項之約定，部分物業的產權分配應該在項目建成后進行，故由于項目工程尚未竣工，不符合分配條件。   
    2.目前分配物業不符合法律規定   
    《中外合作經營企業法》第22條規定“中外合作者依照合作企業合同的約定，分配收益或者產品，承擔風險和虧損”;《中外合作經  營企業法實施細則》第43條規定“中外合作者可以采用分配利潤、分配產品或者合作各方共同商定的其他方式分配收益。采用分配產  品或者其他方式分配收益的，應當按照稅法的有關規定，計算應納 稅額?！?/span>
    項目工程尚未竣工，所有決算工作尚不能進行，項目的銷售工作也沒有全部完成，公司經營是否盈利無法計算?；谏鲜鲆蛩?，項目的所得稅、土地增值稅等稅款都不能確定和進行申報，目前分配物業  明顯違反法律規定。   
    3.申請人沒有履行完合同約定的義務   
    合同第16條“乙方（即申請人）:負責申辦和成立合營公司、以合營公司名義向北京市政府有關部門申請并獲得有關的一切批準文件和證書”。根據這一約定，申請人有義務負責辦理項目工程竣工的全部手續，但是目前項目尚未竣工，所有竣工手續有待辦理。   
    鑒于申請人還有應盡義務沒有履行或者沒有完全履行，因此目前不宜對物業進行分配。
    4.被申請人無法向申請人提供要求分配的物業被申請人與申請人一樣是合營公司的股東，根據合同與申請人一樣擁有分配利潤獲得物業的權利，無論是根據合同的約定還是根  據法律的規定都不應該承擔向申請人提供利潤分配的義務。另外，被申請人并非是房屋的產權人，無權提供他人名下的財產給申請人。   

二、仲裁庭意見

    （一）關于法律適用   
    《中外合作經營企業法實施細則》第55條規定:“合作企業合同的訂立、效力、解釋、履行及其爭議的解決，適用中國法律?！睋?，仲裁庭認為，解決本案爭議應當適用中國法律。   
    （二）關于申請人的第1項仲裁請求   
    申請人請求裁決被申請人給付其公寓住宅500平方米。   
    仲裁庭注意到，雙方均認可本案爭議焦點——申請人取得分配  的條件就是該條中約的“項目建成后”，但雙方對該條件理解不同，導致爭議。   
    申請人認為“項目建成后”指的就是公寓竣工驗收后，而被申請人則認為“項目建成后”指的是包括公寓和寫字樓在內的整體工程  竣工驗收后。
    申請人還認為其僅參與部分物業產權分配，即取得500平方米住宅公寓，而不享受利潤分配，也不承擔合營公司的虧損及風險，因此其現在即可取得分配。被申請人則認為申請人作為合營公司的股東，公司盈虧應與其直接相關，因此，在合營公司大量負債未清償、項目進行貸款抵押的情況下，不能現在就進行分配。   
    《合同法》第125條規定:“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！敝俨猛フJ為，在雙方對本案合同第31條中的“項目建成后”理解不同時，應依據本案  合同的相關條款來確定該約定的真實意思。仲裁庭注意到，本案合同第10條約定:合營公司的建設項目名稱為“××廣場”，建設內容為“包括寫字樓、公寓、購物中心、商品批發市場、會議及展廳、賓館（飯店）、餐飲、娛樂俱樂部、兒童樂園及附屬配套設施為一體的綜合性現代化建筑群”;合同第12條第3款約定:項目開發分兩期，第一期工程占地為0.4至0.8公頃，建筑面積為3萬平方米，在第一期工程完工后，合營公司應確保在第一期工程竣工之日起計算之36個月內進行第二期工程之施工。據此，仲裁庭認為，合同第31條所指  “項目”應為合同第10條中列明的包括公寓樓、辦公樓及配套設施等在內的整體工程，而非合同第12條約定的分期開發之第一期，即申請人所主張的公寓。   
    關于申請人要求物業的分配與合營公司利潤分配問題，根據《合作經營企業法》第22條規定:“中外合作者依照合作企業合同的約定，分配收益或者產品，承擔風險和虧損”，本案合同第31條中明確約定“項目建成后，其中部分物業的產權分配”，其中申請人分配500平方米住宅公寓。在約定的部分物業的產權分配外， “合營公司以物業租售、轉讓等方式為合營公司創造的收入”，“剩余的凈利潤”由被申請人按比例分配，如果合營公司有虧損亦由被申請人“按凈利潤分配各自分擔其在合營公司注冊資本范圍內的虧損與風險”，即申請人不參加利潤分配也不參加分擔合營公司的虧損與風險。   
    仲裁庭認為，上述本案合同第31條中關于申請人只分配物業的產權不參與其后利潤的分配及虧損與風險的分擔的約定并沒有違反《合作經營企業法》的規定，而且本案合同已于1995年6月29日經外經貿委批復生效，因此，申請人要求的物業的產權分配并不以合營公司的利潤分配時間未到或合營公司的銷售租賃工作沒有全部完成，無法計算公司盈利情況或貸款未還或處于虧損狀態為前提條件，只要本案所涉房地產項目整體竣工即可分配500平方米住宅公寓。   
    根據現有材料，本案所涉房地產項目中申請人要求分配的公寓已于2002年12月28日經勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位和建設單位共同驗收合格，并于2003年3月10日向××建設委員會進行了竣工驗收備案，備案驗收意見表明公寓的竣工驗收備案文  件齊全。據此，仲裁庭認定，公寓已建成。寫字樓于2004年7月15日取得公安局消防局建筑工程消防驗收合格意見書，但雙方均未提交寫字樓并未竣工驗收或已經竣工驗收的其他相關證明材料。如果竣工條件具備，申請人應當協助合營公司辦理項目竣工證書;如果竣工條件不具備，申請人也是無法協助合作公司辦理項目竣工驗收證書的。   
    仲裁庭認為，本案合同中約定的是申請人在“項目建成后”分配500平方米住宅公寓，且合同中明確約定了申請人僅分配500平方米住宅公寓，而不參與利潤分配，也不承擔虧損和風險。因此，申請人可在公寓竣工驗收后即進行500平方米住宅公寓的產權分配。   
    仲裁庭進一步認為，在房地產開發經營過程中，往往是在項目竣工驗收以前先取得商品房預售許可證，往往到項目竣工驗收之時房產預售已過半，甚至可能接近預售完，交房則是在項目竣工驗收之后。因此，由于根據本案合同的約定，申請人可分配500平方米的住宅公寓，而且合營公司已于2003年9月就早已領取本案所涉房地產項目的商品房預售許可證，而且根據樓盤資料顯示，銷售租賃面積已達7.5萬平方米，因此，仲裁庭認為，應在本裁決作出之日起30日內，由被申請人和申請人共同商定具體分配方案以確定申請人可分配的500平方米住宅公寓所在的具體樓座、樓層和房間號，以便在項目竣工驗收后可以按照雙方商定的具體分配方案分配交付給申請  人。   
    （三）關于申請人的第2項仲裁請求   
    申請人請求裁決被申請人承擔本案仲裁費用和代理費。仲裁庭認為，本案仲裁費應由申請人承擔50%，由被申請人承擔50%。至于申請人請求的代理費，根據本案的情況，仲裁庭不予支持，由申請人自行承擔。    

三、裁  決

    綜上，仲裁庭對本案作出裁決如下:   
    （1）被申請人應在本案所涉房地產項目竣工驗收后，將500平方米住宅公寓物業分配交付給申請人。   
    （2）本案仲裁費由雙方當事人按比例分擔。   
    本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。